Как изменится рынок стройматериалов в 2025 году: ответ эксперта ЦЕМРОСа

Рынок строительных материалов, будучи одной из ключевых составляющих экономики, испытывает значительное влияние как внутренних, так и внешних факторов. 2024 год стал годом испытаний для производителей, поставщиков и потребителей стройматериалов, что закладывает непростой фундамент для 2025 года.

Прошедший год продемонстрировал динамичный рост цен на стройматериалы, вызванный несколькими ключевыми причинами. Среди них — рост цен на энергоресурсы, повышение тарифов естественных монополий, увеличение логистических затрат, а также инфляция в производственной сфере.

В июле 2024 года цены на газ повышены на 11,2%, на электроэнергию — на 9%, тарифы на грузовые железнодорожные перевозки с 1 декабря 2024 года выросли на 13,8%.

На фоне этих факторов ряд стройматериалов, по официальным данным Росстата, подорожал особенно ощутимо: например, цемент — на 11%, гипс — на 13,5%, товарный бетон — на 16,4%. При этом некоторые группы, такие как строительные смеси и сборные блоки, наоборот, немного подешевели за счет перенасыщения рынка в отдельных сегментах.

Текущая ситуация на рынке: что принес январь 2025 года?

Начало 2025 года характеризуется замедлением спроса на стройматериалы из-за снижения активности в строительной сфере. Это обусловлено окончанием льготной программы ипотечного кредитования, высокими процентными ставками по ипотеке и снижением доступности жилья для граждан.

В частности, по данным Росреестра, число сделок с недвижимостью за полный 3 квартал 2024 года сократилось к уровню 3 квартала 2023 года сразу на 32,5%. По оценкам экспертов, в 2025 году выдача ипотечных кредитов продолжит снижение, что приведет к осторожному подходу застройщиков к закупкам стройматериалов, сокращению спроса на цемент.

Прогноз на 2025 год: что будет с ценами на стройматериалы?

В 2025 году рынок стройматериалов столкнется с противоречивыми тенденциями. С одной стороны, снижение спроса может сдерживать рост цен. С другой стороны, рост издержек производителей на сырье, логистику и обслуживание корпоративных долгов, а также высокая ключевая ставка ЦБ будут поддерживать ценовое давление.

Сокращение объемов выпуска из-за снижения спроса приведет к удорожанию себестоимости единицы продукции. В таких условиях предприятия, чтобы сохранить финансовую стабильность, вынуждены будут увеличивать отпускные цены.

Наибольший рост цен ожидается в сегментах цемента, гипса и товарного бетона. Более устойчивыми останутся базовые материалы, такие как щебень и песок, где динамика цен в 2024 году была близка к общей инфляции (6,5-8,5%).

Как адаптироваться к изменениям?

Несмотря на сложную экономическую обстановку, строительная отрасль остается гибкой и ищет пути оптимизации. Производители ориентируются на улучшение логистики, заключение долгосрочных контрактов с крупными потребителями и развитие импортозамещения.

Для потребителей самым выгодным временем для покупки стройматериалов традиционно остается зимний период.

В январе и феврале традиционно наблюдается снижение покупательской активности, что позволяет потребителям сэкономить, получить наиболее выгодные предложения при покупке стройматериалов. В связи с этим призываем переходить на долгосрочные соглашения — заключившие заранее прямые договоры клиенты получают наилучшую стоимость и отсутствие рисков галопирующего роста цен в сезон высокого спроса, а также гарантированные, заранее сформированные под их нужды объемы отгрузок.

2025 год принесет не только вызовы, но и возможности для участников рынка стройматериалов. Текущий прогноз показывает, что рынок стройматериалов будет балансировать между снижением спроса и ростом затрат.

Эксперты обсудили рост ИЖС и проблемы со стройматериалами в 2025 году

Участники всероссийского строительного конгресса «Создание» обсудили настоящее и будущее рынка недвижимости и строительной отрасли, обозначив их главные проблемы, а также поделились прогнозами на будущее

Фото: Olga Gubskaya / Shutterstock / FOTODOM

Несколько лет отрасль строительных материалов в России находится и развивается в непростых условиях. В 2019 году рынок столкнулся с продолжительным периодом неопределенности во время пандемии коронавируса. Затем был рост цен 2021 года, а с февраля-марта 2022 года произошла полная смена правил игры из-за введения в отношении России международных санкций. На прошедшем в Москве всероссийском строительном конгрессе «Создание» ведущие эксперты обсудили, как рынок недвижимости трансформируется в новых реалиях, хватает ли строительных материалов, как обстоят дела с кадровым вопросом и что будет с отраслью в следующем году.

Стройотрасль показывает рост

«Строительная отрасль очень важна для развития страны. Это 8,6% внутреннего валового продукта (ВВП). Довольно серьезная доля, которая с учетом смежных отраслей, таких как производство, поставки строительных материалов и т. д., обеспечивает занятость 11,2% населения», — заявила в ходе дискуссии директор b2b-департамента СТД «Петрович» Елена Азарова. Эксперт подчеркнула, что, несмотря на все сложности, строительная отрасль показывает рост: объем строительных работ в денежном выражении составил в прошлом году рекордные 14,8 трлн руб. По итогам 2024 года прогнозируется новый рекордный показатель — 15,8 трлн руб., что на 6,4% превосходит прежний максимальный показатель, который был показан в 2023 году. «Если рассмотреть строительную отрасль по сегментам, то на первом месте здесь находится жилищное строительство, на которое приходится 6,7 трлн руб. Второе место занимает инженерное строительство с показателем 4,7 трлн руб., далее следуют промышленное (2,2 трлн руб.), социальное (1 трлн руб.), на другие работы приходится 0,8 трлн руб., а замыкает рейтинг коммерческое строительство (0,6 трлн руб.). По сравнению с показателями 2023 года, помимо жилищного строительства, прибавили инженерное и промышленное строительство», — рассказала Елена Азарова.

Фото: Вероника Пименова

Ввод ИЖС растет, многоэтажек — падает

В 2024 году динамика ввода жилья остается устойчивой и может составить 112,5 млн кв. м, что на 1,9% больше показателя 2023 года (110,4 млн кв. м). Из этого объема 69,2 млн «квадратов» приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), пояснила Елена Азарова. Эта цифра может стать рекордной и на 17,8% превысить показатель прошлого года (58,7 млн кв. м). В то же время в сегменте строительства многоквартирных домов прогнозируется спад. Ожидается, что по итогам года ввод МКД составит 43,3 млн кв. м, а это на 16,2% уступает 2023 году, когда ввели 51,7 млн «квадратов». Такая же история и с запуском новых проектов. В этом году запущено 56,3 млн кв. м, что на 4,5% меньше, чем в прошлом году (59 млн кв. м). При этом общий показатель жилья в стадии строительства составляет 119 млн кв. м, что на 12,2% превосходит показатель прошлого года (106 млн кв. м).

Читайте также: Спрос россиян на ипотеку на строительство частных домов удвоился

Из чего состоит структура строительства многоквартирного дома

• бетон и ЖБИ — 39,2%;
• электротехнические изделия — 6,8%;
• теплоизоляционные материалы — 6,4%;
• инженерная сантехника — 6,3%;
• окна — 5,3%;
• сухие смеси — 4,9%;
• стеновые материалы — 4,7%;
• двери — 4,5%;
• керамическая плитка — 3,8%;
• сантехника — 3,8%;
• прочее — 3,3%;
• напольные покрытия — 3%;
• металлопродукция — 2,7%;
• герметики и химия — 1,9%;
• вентиляция — 1,6%;
• обои — 1%;
• лакокрасочные материалы — 0,8%.

На стройке наблюдается нехватка кадров

Как и на прошлогоднем конгрессе, эксперты отметили продолжающуюся проблему с кадрами на стройках. По словам генерального директора АО «ДКС» Дмитрия Колпашникова, один из главных вызовов — это нехватка в строительной отрасли квалифицированных специалистов. В свою очередь, нехватка квалифицированных кадров поднимает стоимость рабочей силы и зарплаты. А это значит, что фонды оплаты труда в компаниях будут расти, что может привести к увеличению цен. «Получается, что отечественная система образования готовила не тех специалистов», — заявил Дмитрий Колпашников.

«Создать иллюзию дефицита»: что будет с ценами на новостройки в 2025 году

Падение спроса на новостройки в 2025-м сохранится — на 20–25% к этому году. Несмотря на это, прямого снижения цен аналитики не ждут, только через скидки. Но по переоцененным проектам возможно снижение до 20%

Фото: Александр Казаков / ТАСС

Уходящий год стал переломным для новостроек. С рынка ушла всеобщая льготная ипотека под 8% годовых, которая поддерживала высокий спрос на строящееся жилье более четырех лет. Остались адресные льготные программы, но обеспечить высокие продажи, к которым привыкли застройщики, они уже не смогли. Кроме того, в этом году серьезно ужесточились условия по выдаче ипотеки — повысились требования к первому взносу, а ставки достигли заградительных значений. Эти факторы привели к снижению спроса на строящееся жилье, хотя и не такому драматичному, как было в первый месяц отмены льготной программы.

Спрос будет еще ниже 2024-го

После завершения массовой господдержки продажи новостроек в России, по оценкам «Дом.РФ», вышли на стабильный ежемесячный уровень в 2 млн кв. м — это примерно на 20% ниже, чем в первом полугодии. В институте жилищного развития ожидают, что в 2025-м «продажи сохранятся вблизи текущего невысокого уровня». «При этом с учетом высокой базы первого полугодия 2024 года, когда наблюдался ажиотажный спрос перед завершением массовой господдержки, по итогам 2025 года мы, скорее всего, увидим снижение уровня продаж», — уточнил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Похожий прогноз озвучили и другие аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Спрос на новостройки в 2025 году катастрофическим образом не упадет. В случае сохранения инфляции на текущем уровне падение продолжится — примерно на 20% год к году», — прогнозирует завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Спрос будет на текущих уровнях, то есть сокращение год к году не менее 20%. Однако спрос никуда не исчезнет, он остается отложенным до момента начала фазы снижения ключевой ставки», — добавила младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик. Более заметное падение продаж, чем в целом по рынку, будет по переоцененным и не самым популярным локациям, там, где видны проблемы с инфраструктурой, продолжил Александр Цыганов. «Если застройщики не смогут найти варианты продвижения, предоставления подарков и неявных скидок покупателям, то падение может стать ощутимым, вплоть до отсутствия спроса», — допустил эксперт. По его словам, это могут быть не самые удачные объекты Новой Москвы и замкадных районов, Ленобласти, отдаленные районы крупных региональных столиц. По небольшим региональным городам многое будет зависеть от действующих федеральных, региональных, отраслевых или даже локальных, разработанных для конкретного предприятия программ льготной ипотеки, считает эксперт.

Ситуация в Московском регионе схожая

Что касается Московского региона, то здесь, по предварительным итогам 2024 года (без учета декабря), продажи тоже снизились примерно на 20% и тенденция сохранится в следующем году, считает исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «В среднем в 2025 году снижение спроса по сравнению с 2024-м будет на уровне 20–25%, но все будет зависеть от уровня ключевой ставки и от того, как рынок отреагирует на введение ипотечного стандарта», — пояснила эксперт. По ее словам, в течение следующего года могут быть как приросты продаж, так и серьезные снижения в зависимости от перечисленных факторов. «Поэтому первый квартал 2025-го будет наиболее серьезным испытанием для рынка недвижимости», — добавила она, уточнив, что наибольшее давление ощутит на себе массовый сегмент, который ориентирован в первую очередь на ипотеку.

Под давлением высоких ставок

Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС

Давление на новостройки в 2025-м продолжат оказывать отмена безадресной льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики, из-за чего ставки по рыночной ипотеке будут оставаться заградительными. Кроме того, с 1 января должен заработать ипотечный стандарт, который ставит под запрет популярные ипотечные схемы от застройщика, приводящие к завышению стоимости квартиры. По оценкам «Дом.РФ», в третьем квартале по таким схемам выдавалось около трети от всей ипотеки. «Это уже достаточно внушительный объем, и Банк России своевременно озаботился качеством ипотечного портфеля, купировав соответствующие риски», — отметил Михаил Гольдберг. В то же время есть факторы, которые должны поддержать спрос и предотвратить серьезное падение. Во-первых, это сохраненные льготные программы — семейная, дальневосточная и арктическая. По оценкам «Дом.РФ», в рамках семейной ипотеки в стройотрасль ежемесячно поступает порядка 200 млрд руб. «Это помогает застройщикам поддерживать относительно стабильный уровень продаж. По итогам 2025 года мы прогнозируем, что выдача по программе увеличится до 0,39–0,42 млн кредитов (+4–13% г/г), на 2,3–2,4 трлн руб. (+8–15%)», — рассказал глава аналитического центра «Дом.РФ». В качестве позитивного фактора Мария Волик из «Эксперт РА» указала увеличение лимитов по семейной ипотеке до 8,6 млрд руб., что также поможет поддерживать продажи в 2025-м. Во-вторых, застройщики будут предлагать различные стимулы для покупки квартир — скидки, рассрочки и ипотечные схемы. Хотя с планируемым введением ипотечного стандарта использовать такие инструменты будет сложнее, указывают эксперты. Влияние на спрос на новостройки в следующем году смогут оказать покупатели, связанные с оборонным комплексом или непосредственно с армией, считает Александр Цыганов. «На сегодня у них есть средства и потребность улучшения жилищных условий», — пояснил эксперт. Кроме того, все еще остается инвестиционный спрос на квартиры, который особенно актуален в период нестабильности и непредсказуемости экономики, добавила представитель «Эксперт РА».

Читайте также: С января заработает ипотечный стандарт: какие кредиты станут недоступными

Что будет с ценами на новостройки в 2025-м

Фото: Андрей Любимов / РБК

По предварительным итогам 2024 года цены на новостройки в России выросли в среднем на 8,7%, что примерно соответствует уровню инфляции (8,2%). В следующем году умеренный рост цен на новостройки сохранится, несмотря на прогнозируемое снижение продаж. В «Дом.РФ» прогнозируют рост цен на новостройки в пределах инфляции и в 2025-м. Похожее мнение высказала представитель «Эксперт РА». «Массового снижения цен в 2025 году ожидать не стоит. Рост цен в текущих макроэкономических условиях замедляется, и мы будем видеть продолжающийся незначительный рост цен в следующем году как следствие удорожания экономики проектов для застройщиков», — уточнила аналитик. В то же время эксперты допускают снижение цен на строящееся жилье через скидки. «Точечное снижение и адресные скидки возможны по отдельным проектам и у отдельных застройщиков, но это не станет массовым явлением», — сказал Михаил Гольдберг. «Но в большей степени эти скидки будут носить маркетинговый характер. Поэтому снижения цен на фоне снижения продаж мы также не прогнозируем», — отметила Татьяна Подкидышева. Александр Цыганов из Финансовой академии в свою очередь допускает прямое снижение цен на новостройки в следующем году. Но речь идет в первую очередь о переоцененных или неудачных проектах — здесь снижение может доходить до 10–20%. Глобального снижения цен на новостройки в Московском регионе не ждут в «НДВ Супермаркет Недвижимости». Там прогнозируют рост цен на строящееся жилье в пределах 10–18%, что примерно соответствует уровню этого года (рост 0,8–1,5% в месяц). На прямое снижение цен застройщики не пойдут из-за модели финансирования, которая исключает снижение цен, пояснила представитель компании.

Читайте также: Рынку новостроек предсказали трансформацию после «стадии сюрреализма»

Замедление выхода новых проектов

Фото: Андрей Любимов / РБК

Несмотря на временный спад спроса, предложение в 2025 году сохранится на высоком уровне, но выход новых проектов постепенно будет сокращаться, считают в «Дом.РФ». «Сейчас застройщики уверенно завершают текущие проекты и запускают новые, чтобы сохранить выгодные условия по проектному финансированию: объем строящегося многоквартирного жилья в ноябре обновил исторический рекорд — 119,5 млн кв. м», — указал главный аналитик института жилищного развития. Но с учетом сохранения высоких ставок в течение всего 2025 года стимулы для новых запусков начнут снижаться, что будет иметь отложенный эффект и может сказаться на динамике вводов начиная с 2027 года, добавил он. Девелоперы в 2025 году будут сокращать вывод новых проектов на рынок, чтобы влиять на цены. «Застройщики при наличии возможности будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены и создать иллюзию дефицита», — считает Александр Цыганов. Более того, уже сейчас наблюдается тенденция среди крупных застройщиков по оптимизации земельного банка, в том числе для пополнения ликвидности, отметила Мария Волик. Активность застройщиков в Московском регионе в 2025-м будет ниже, чем в этом году, согласна Татьяна Подкидышева. «В ситуации снижения спроса многие застройщики отложат запуск новых проектов. Будут выходить только те проекты, которые находятся на документах», — пояснила эксперт. «Но в целом говорить о том, что возникнет дефицит новостроек, не приходится. На рынке новостроек Москвы, включая Новую Москву, и ближнего Подмосковья в реализации находится 4,7 млн кв. м», — указала она.

Читайте также: Как выгодно купить жилье без льготной ипотеки: доступные варианты

С рассрочками, но без отделки

Фото: Анастасия Диева / ТАСС

Трендом следующего года эксперты называют внедрение новых инструментов продаж и широкое распространение длинных рассрочек с переходом на ипотеку, которые напрямую под запрет стандарта не подпадают. «В 2025 году мы сможем наблюдать попытки запуска новых ипотечных схем, где постараются снизить величину ежемесячного платежа на первое время, но с существенным ростом платежей через несколько лет и с возможным завышением стоимости квартиры. С этим будет, скорее всего, успешно бороться и Банк России», — прогнозирует Александр Цыганов. Еще один тренд следующего года — рост доли квартир без отделки. «Так как стройматериалы дорожают, то по факту это скрытое удорожание квартиры для покупателя», — пояснила Мария Волик. По ее словам, в следующем году рынку новостроек все большую конкуренцию будет составлять вторичка, где квартиры дешевле и уже почти не растут в цене. «Тот спрос, что останется в новостройках, уже сейчас направлен на покупку готовых квартир или в завершающейся стадии строительства», — добавила эксперт. Если до отмены льготной ипотеки рынок мог поглотить почти любое предложение, то сейчас парадигма меняется, указал Михаил Гольдберг. «Начинается непростой переходный период, когда девелоперы будут достраивать начатые проекты, но к запуску новых будут подходить более внимательно. Темпы роста цен будут замедляться, а конкуренция начнется на уровне концепций и философии строящегося жилья», — считает глава аналитического центра «Дом.РФ». «Одновременно застройщикам придется конкурировать за деньги потенциальных покупателей с банками», — добавил он.

Риски банкротств

Среди возможных рисков 2025 года — возможные банкротства застройщиков, а также слияния и поглощения. По мнению экспертов, такие риски за последний год выросли. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой. Наивысшие риски несут те застройщики, которые при планировании своей работы сделали ставку исключительно на льготную ипотеку. Ситуация с возможными банкротствами застройщиков напрямую влияет на банки, поскольку они являются главными кредиторами строительства жилья. «Мы прогнозируем, что будут банкротства, число сделок с торгов будет увеличиваться, хотя эти объекты приходят с лагом на рынок. Поэтому этот тренд мы, скорее всего, увидим в 2026 году. Ожидаем уменьшения среднего чека сделок и, увы, концентрации девелоперских проектов у банков. Банки станут, а некоторые продолжат быть большими девелоперами», — добавил управляющий партнер Ricci Алексей Богданов.

Что произойдёт со строительством в 2025 году: названы три сценария

Три сценария для российской строительной отрасли представила аудиторская компания «Яков и партнёры», пишет «Коммерсантъ». Эксперты компании проанализировали, как может развиваться строительный рынок в условиях, когда общая льготная ипотека отменена, а коммерческая очень дорого стоит.

Все сценарии могут быть реализованы со следующего года, и все три говорят о спаде. Вопрос лишь в степени драматизма.

Худший вариант

Наиболее неблагоприятный вариант развития событий описан в пессимистическом сценарии, при реализации которого произойдёт падение продаж недвижимости на 29% — до 4,9 трлн рублей.

Такой колоссальный обвал случится в 2025 году, если ЦБ будет сохранять ключевую ставку на уровне 21% или выше.

Тут добавим, что, учитывая риторику Центробанка, а также параметры его денежно-кредитной политики (ДКП) на следующий год, пессимистический сценарий имеет все шансы на реализацию.

Напомним, что ключевая ставка на сегодня — это 21%, она с большой долей вероятности может быть повышена уже в декабре до 23%, а по мнению некоторых аналитиков, как пишет РБК, — до 25%. Кроме инфляции на её повышение может сыграть и резкое ослабление рубля, произошедшее на этой неделе.

Согласно базовому сценарию ДКП Центробанка, в следующем году он планирует держать среднюю ставку на уровне 17–20% при условии снижения годовой инфляции до 4,5–5%. А это в нынешних реалиях в горизонте одного года уже кажется нереальным. Официальная инфляция в РФ в октябре была на уровне 8,5%, и пока устойчивой тенденции на снижение не наблюдается.

В этих условиях, как отметила коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова, возможны существенные убытки застройщиков.

«Уже в этом году стал наблюдаться тренд на укрупнение рынка, когда даже ведущие игроки ищут партнёров для реализации части проектов», — добавила она.

Немного лучше

Базовый сценарий аудиторов из «Яков и партнёры» предусматривает падение продаж на рынке недвижимости на 19%, до 5,3 трлн рублей.

Для его реализации потребуется господдержка строительной индустрии на текущем уровне. Это, по сути, — льготная семейная ипотека, которую и так не отменяют.

Впрочем, по мнению экспертов, в следующем году, кроме семейной ипотеки вряд ли что-то ещё будет поддерживать девелоперов. Поэтому, по прогнозам компании Frank RG, в 2025 году ипотечный рынок просядет на 17%, до 4 трлн рублей.

Однако дело не только в ипотеке. Самой отрасли тоже нужны льготные кредиты, считает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

«В последние три года с их использованием заключалось около 80% всех сделок», — пояснила она.

Несбыточное «хорошо»

Есть в прогнозе и оптимистичный сценарий, который, однако, всё же говорит не о росте, а о падении, но всего на 3% — до 6,1 трлн рублей.

Сами аудиторы отмечают, что реализация такого сценария маловероятна. Поскольку для его реализации будет важно не только улучшение внутриэкономических условий и расширение господдержки, но и снятие санкций.

Само собой, для 2025 года это выглядит фантастикой.

А что дальше?

Прогноз аналитиков распространяется и на последующие годы:

• при пессимистичном сценарии 2026 год может показать рост на 15% по сравнению с 2025-м, а 2027 год — на 18%;
• при базовом рост может составить уже 19% в 2026 году и 17% в 2027-м;
• при оптимистичном — 21% и 19% соответственно.

Также эксперты уверены, что поддержать отрасль поможет введение моратория на банкротство застройщиков.

Помимо этого, они назвали и две другие проблемы.

Первая — это дефицит рабочих рук, который усугубится, если миграционная политика продолжит тренд на ужесточение.

Вторая — это рост себестоимости по причине удорожания материалов и затрат на оплату труда.

Ранее мы рассказывали о том, когда жильё для россиян снова может стать доступным.

Большая стройка в России откладывается из-за кризиса?

Общая статистика первых месяцев 2025 года указывает на то, что строительная отрасль в России находится в кризисе.

Падение продаж в новостройках и рост объемов нераспроданного жилья ведут к снижению активности застройщиков и росту себестоимости строительства. Все это на фоне увеличения цен на материалы и логистику – цепная реакция негативных факторов затрагивает и смежные со строительством рынки.

Строительный рынок в России: неутешительные цифры падения объемов

О тревожных тенденциях в отрасли свидетельствуют прежде всего свежие данные Росстата: с января по март 2025 года было введено в эксплуатацию 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 17,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда девелоперы сдали 8,8 млн кв. м недвижимости.

Такие показатели можно назвать «рекордными» за последние шесть лет: более низкие объемы по вводу нового жилья до этого фиксировались только в первые месяцы 2019 года, когда в России было сдано 7,1 млн кв. м жилья.

Эксперты рынка отмечают: первый квартал любого года далеко не всегда показателен в строительной отрасли. Тем не менее, если смотреть в региональном разрезе, тенденция снижения объемов ввода нового жилья наблюдается во всех ключевых субъектах федерации. В частности, наблюдается падение в Санкт-Петербурге (на 39,8%), в Свердловской области (на 29,5%), в Тюмени (на 63,8%) и особенно драматично в Башкирии (на 90,6%). Исключением остаются регионы стремительного социально-экономического развития: в плюсе, например, Москва, где отмечается рост на 25%, и Краснодарский край с самым высоким по стране показателем роста на 176%.

Новостройки в Москве
Фото: Сергей Булкин/ТАСС

О кризисе говорят и другие данные рынка новостроек. Так, статистика аналитической компании «Ъ-Review» показывает, что объем нераспроданного строящегося жилья по всей стране к февралю 2025 года достиг 77,7 млн кв. м (это 68% от общего количества проектов). За прошедший год число нераспроданного жилья увеличилось на 12% от общего объема жилищного строительства.

Замедление строительных темпов оказало влияние и на процесс регистрации компаний в отрасли. Исследование компании «Контур.Фокус» показывает, что в 2024 году количество регистраций новых компаний в девелопменте упало на 3% год к году (до 129 тыс.). Более того, в некоторых регионах наблюдается даже отрицательная динамика: в Татарстане число юрлиц этого сегмента сократилось на 7%, в Санкт-Петербурге отмечается сокращение на 11%. Рост на 7% наблюдается все в том же Краснодарском крае. Точно такие же тенденции снижения открытия новых компаний заметно и в смежных со стройкой сегментах рынка – среди проектировщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов.

Удар по жилью ставкой ЦБ: причины нестабильности рынка девелопмента

Причин у нынешнего кризиса в строительной области несколько. В первую очередь, это ограничительная политика ЦБ РФ, которая способствует падению финансирования жилищного сектора за счет ипотеки.

По данным ЦБ, количество выданных в России ипотечных кредитов только за первые десять месяцев 2024 года снизилось на 29,9% по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года. Общая численность заемщиков за этот период упала почти на полмиллиона семей: было выдано до 1,57 млн новых кредитов (в 2023 году число ипотечников составляло 1,65 млн).

Согласно мнению аналитиков, такие цифры спада на ипотечном рынке спровоцируют падение уровня продаж в новостройках в этом году в пределах от 19 до 35%. Складывающаяся картина в общих чертах напоминает аналогичные кризисы в США, Китае и Японии, где спрос на новостройки в моменте падал в пределах 26-48%, а цены на квартиры снижались на треть.

Эксперты строительного рынка сходятся во мнении, что основным катализатором рынка стал в прошлом году стремительный взлет ключевой ставки. Многие прогнозисты-аналитики отмечали, что к концу 2024 года ставка ЦБ может опуститься до 13%. На это и был расчет многих застройщиков, полагавших, что они смогут отбить финансирование, однако чуда не произошло: ставка поднялась до 21% и не опускается до сих пор. Сегодня средняя рыночная ставка жилищных кредитов на первичном рынке у разных банков колеблется в районе 28% годовых. И это тот уровень, который оказывается непосильным даже для граждан с уровнем дохода выше среднего.

Ситуация на строительном рынке усугубляется тем, что потребители из-за нестабильности в экономике меняют предпочтения. Деньги, которые раньше планировали вложить в недвижимость, люди перенаправляют на высокодоходные депозиты – инвестиции в жилье теряют свою привлекательность.

Строительство жилых домов в Ростове-на-Дону
Фото: Эрик Романенко/ТАСС

Вместе с тем сам ипотечный рынок показывает в последние годы критическую зависимость от государственных программ субсидирования. Так, статистика ЦБ показывает, что в феврале 2025 года из выданных 227 млрд руб. кредитов 174 млрд руб. (77%) приходится на жилищную ипотеку. Для сравнения: на кредиты по рыночным ставкам было выделено всего 29 млрд руб.

Текущие темпы продаж сейчас все еще позволяют девелоперам рассчитываться с банками до сдачи жилья в эксплуатацию. Однако потенциальная прибыль остается в виде нераспроданной недвижимости. По словам замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина, реальная доходность на строительном рынке после уплаты налогов, раскрытия эскроу и других сопутствующих трат составляет не более 10-12%.

Застройщики в плену цен и новых проектов

Несмотря на кризисные явления, цены на российские новостройки продолжают рост. Но и он, скорее, номинальный – в реальности картина тоже довольно безрадостная.

К примеру, исследование «Дом.РФ» отмечает рост цен на новые квартиры в 2024 году на 9,2%. При этом не учитывается инфляция, которая только в официальной статистике фиксируется на уровне в 9,5%: то есть в реальном выражении можно говорить о снижении цен на жилье. В некоторых регионах цены на квартиры в новостройках даже падают: в феврале уже 2025 года зафиксировано снижение на 2% год к году в Подмосковье – цена за квадратный метр в среднем составляет 192,3 тыс. руб. В Краснодаре с начала года цена упала год к году на 0,4% и колеблется сейчас в среднем около 162 тыс. руб. за кв. м.

Тенденция, кажется, однозначна: застройщики будут экономить на запуске новых проектов, избегая снижения цен на новое жилье. Об этом говорит статистика упомянутого выше исследования «Дом.РФ: в начале 2025 года ввод новых объектов по всей стране упал на 23% год к году., до 4,5 млн кв. м. Ожидается, что при сохранении нынешних ставок, влияющих на спрос, объем запуска новых девелоперских проектов снизится на 30-35%, до 35 млн кв. м.

Действительно, слабые темпы распродаваемости не позволяют застройщикам запускать в работу новые проекты: при 50% стоящего в продажах жилья у компаний теряется рентабельность. Однако совсем отказаться от запуска жилых проектов девелоперы не могут, поскольку этот бизнес идет со стратегическими расчетами на несколько лет вперед. И во многие разработки уже вложены деньги и время застройщиков – им приходится реализовывать проекты до конца несмотря на явно ухудшившиеся условия.

Поиск выхода из кризиса: перспективы и возможности

На самом деле, сокращение объемов ввода нового жилья и не входит в планы государства. Формулируя национальные цели на ближайшие годы, Владимир Путин поручил увеличить обеспеченность граждан жильем до 33 кв. м на человека к 2030 году. К 2036 году, согласно представленному президентом плану, этот показатель необходимо довести до 38 кв. м на человека. Также поставлена задача обновления жилищного фонда минимум на 20% (по сравнению с 2019 годом).

На достижение этих цифр уже работает национальная программа «Комфортная и безопасная среда для жизни». В ней, помимо прочего, прописаны планы по общему жилищному строительству в РФ и меры по повышению доступности жилья на первичном рынке.

По мнению аналитиков и участников рынка для выполнения поставленных президентом целей понадобится вводить 134 млн кв. м в год. Пока что строительным компаниям до таких цифр далеко: в 2024 году объем ввода нового жилья составлял 107,8 млн кв. м.

Помочь изменить ситуация могла бы активизация господдержки, например, расширение семейной ипотеки. С апреля действуют новые правила, но они касаются расширения условий семейной ипотеки на жилье вторичного рынка. Хотя ранее в правительстве обсуждалась другая возможность: распространение условий на семьи с детьми до 18 лет (сейчас на льготную ипотеку имеют право семьи с детьми до 6 лет либо с двумя несовершеннолетними детьми). При таком расширении правил под критерии выдачи семейной ипотеки подпадали бы до 15 млн семей – вдвое больше, чем сейчас.

Поддержку строительной отрасли могло бы оказать и обновление условий адресных льготных программ. В нынешних условиях сохранения высокой ключевой ставки эффективными могли бы стать меры, которые позволили бы поддержать экономику девелоперских проектов. В частности, государство могло бы предложить льготное подключение к жилым инженерным коммуникациям, что позволило бы оптимизировать расходы. Также помогло бы снижение нагрузки при обустройстве социальной инфраструктуры в новостройках, включая строительство школ, детских садов, поликлиник. Механизмы частичного государственного субсидирования этой нагрузки облегчили бы нагрузку на девелоперов в кризисное для них время.

Если же рассматривать ситуацию в целом, то облегчить положение на строительном рынке России в ближайшей перспективе могли бы взаимные шаги навстречу со стороны государства и бизнеса.

Например, при адресной помощи сами девелоперы снижали бы себестоимость проектов за счет использования новейших технологий. И в то же время вкладываться не только в жилую инфраструктуру, но и в развитие внутригородских промышленных, складских, научных, образовательных пространств. Все это способствовало бы полноценному развитию российских городов, когда долгосрочное инвестирование в социальную среду рассматривалось с точки зрения выгодной прибыльности.